ローン条項を悪用されずに決済にたどり着くための時間戦争

ローン条項を悪用されずに決済にたどり着くための時間戦争

ローン条項を悪用されずに決済にたどり着くための時間戦争

不動産の売買契約で、ユーザーがローンを利用する場合に、これを銀行から断られることはユーザーの責任ではありませんですから、かわいそうですし、白紙解約しましょう、という条項をつけることはよくありますよね。

しかし、近時この条項を悪用して、物件を値踏みするユーザーが増えているというゆゆしき事態が起こっています。こんなことに善意のこの条項を悪用されてはたまりません。決済日までの時間との闘いです。しっかり対策をかんがえておきましょう。

不動産売買契約における白紙条項とは何か

白紙条項を考える前に

そもそも、なんで、「白紙に戻しましょう」という特約が必用なのでしょうか。これは、売買契約における「債務の履行」というものの重大性を考えてみないとピンとこないのです。
売買契約における、買い主の義務である「お金をはらわなければならない」という義務は、待ったなしの義務です。すみません、お金が揃わなかったので、待ってくださいという言い訳が全くできないのです。ひどい話、お金を持ってくる人が事故にあって、ここまで来られません、明日まで待ってくださいと言っても、ダメなのです。法的に言えば、「一切の抗弁が切断される」のです。もちろん、お金を受け取る側である売り主が「いいですよ、待ちましょう」と言ってくれれば、事なきは得ます。しかし、その約束は口約束ではだめです。履行期限の延期合意という書面の作製が必用となるのです。

こんな風に、一度不動産を買うと決めたら、このお金を払う義務は、死んでも履行しないといけないのです。冗談でしょ、本当に死んじゃっても履行しなくちゃ行けないの?といわれれば本当ですとしかいいようがありません。
死んだ後も、相続人達は、この義務を守らなければならないからです。死んでも、相続人達が履行せざるをえないのです。

そうであるならば、銀行ローンが通るかどうかなど、銀行の勝手で、申込者にはどうにもできないことが多いですよね。そんな、本人の与り知らぬところで、はねられるようなローンの成否に、「死んでも履行しなければならない」売買代金の支払い義務が係ってくることは余りに気の毒である、ということから、いわゆる白紙条項が生まれたのです。

白紙条項の効果

白紙解約条項というのは次のような責任となります。

  • 文字通り、白紙に戻して解約できる。
  • 違約金を取られない。
  • 渡した手付けは返してもらえる(逆に言えば、もらっている方は返さなければならない)

典型的なもの

では、具体的にはこの白紙条項というのはどんなものがあるのでしょうか。大きく下の通りに分けてみました。

1.ローン条項
ローンの成否は銀行の勝手であり、本人の意思や能力にかかわらないことから、個人の利益を守るために作製されました。言い換えれば本人の意思ではどうにもできないような、金融機関の独自の判断の結果に、個人の人生をゆさぶられないよう、逃してあげる条項だと思ってください。こういった発想は「免責条項」と言われます。

2.抵当権除去条項
こちらも、よく似ていますが、抵当権を決済するまでに外しておくことが約束となっている場合に、どう頑張っても外れなかったら、やはり白紙解約とする条項です。

抵当権を外してくれるかどうかは(完済すればともかく)、通常は抵当権者の意思次第となります。買値が気に入らないなどと言われて、どうしても不可能だった場合に違約金を負担しないで済むための免責条項です。

白紙条項の重みと悪用

重大な結果

さて、買い主の救済のための白紙解約条項ですが、「白紙」解約条項であることから、実行されると、白紙に戻って解約という意味が生じます。

白紙となると、違約金もとれず、預かった手付けは無条件で返還しなくてはなりません。最も酷なのは、業務者側が働き損となることです。

ここから足下を見られて、何とか決済してほしくて、期限の延期を繰り返し、長期期引きずられたケースもあります。こうなって来ると、なおひどいことに、時も金も失う(金利負担だけでも相当になる)ことになってしまいます。

近時目立ってきた「ローン壊し」

白紙解約条項は、上記のとおり、頑張ったけれどローンが通らなかったり、債権者が「うん」と言ってくれずに抵当権が除去できなかったかわいそうな買い主を救済するための条項なのです。しかし、気が変わったり、物件を押さえた上でさらに物色したりするために、わざとローン条項に該当するようなローンの不成立を招きだして、白紙解約するという悪質なケースが出てきているのです。業界ではローン壊しといわれたりしていますね。

対策を講じるために

対策を考えるにあたって、まずローン条項の本質を再考する必用があります。

上記のとおり、これらは免責条項であるのですから、買い主の側で、「やるだけはやった」という事が必要になります。ところがむずかしいのは、「やっていない」という立証は難しいのです。これは訴訟法上悪魔の証明と呼ばれます。ですので、発想を逆転して、「やるだけはやった」という証拠を残させるしかありません。

たとえば、ローン審査に真摯な態度で臨んでいることを確認するために、

  • 必要書類の届けなどの確認のやりとりに関わる
  • 銀行へは同行する
  • トライするローン銀行の種類、本人情報(年収、職業、家族構成など)、融資額、金利、などについて、意思統一をしておく

などの対策を取ることが必用になってきます。

その上で、本人の行動を把握し、初めて「やるだけのことはやった」のか「やっていない」のかが判定可能となるのです。

悪用を避けるために

悪用者の意図

値踏み期間を確保すること。

本来であれば、手付け流しを覚悟で物件を押さえておくべきものを、手付け流しには短い期間がありますから、白紙条項で逃げ切ることを画策するのです。

実際にネットの相談などで「他の良い物件が出てきたので、手付け流しで解約すべきなんですが、まだローン条項の期間内なので、絶対通りそうも無いローンに申し込みをして、拒否されようと思うのですが…」などという相談が平気で寄せられています。悪質な行為が蔓延し出しているとしかいいようがありません。罪の意識が全くないのですね。

しかも、これを業としてやられると始末が悪いのです。

悪用を可能にする金融機関の秘密主義

金融機関は「内定です」と言っていたのに、実際、訴訟となると、「確定的なことは融資実行のその日までなんとも言えない」としか証言しません。

融資が不実行だった理由についても、必要な書類を出さないとか、審査に誠実に対応しないなどの事情があっての不実行なのか、審査基準に達しなかったから不実行だったのかなど、銀行は全く証言はしてくれません。担当者レベルでは正直に言ってくれているのに、いざとなると、銀行マンというのは玉虫色の発言しかしないので始末に負えないのです。

対策

白紙解約の悪用を防ぐには、時間との闘いをどう勝ち抜くかにかかってきます。 まめに進捗状況を確認し、違約行為があれば追求できるよう、追跡をしておくことがまずベストですが、そもそものトライするローンの内容について十分な情報が共有されていないと、進捗も追えないし、買い主の落ち度も追求できないことになってしまいます。

  • 例)都市銀でダメだったから、白紙だと言うが、そもそも、信組も当たってくれるという約束だったでは無いか
  • 例)金利が2.0%以下であればという約束だったのであり、これ以上の金利でなら出るということを言われても知らない、解約したい。。
  • 例)夫の収入だけでは足りないが、妻の収入も考えるならば可能だと言われた。共有がそもそも予定されていた場合と、そうで無い場合でどうなのか。

こういった事案に対して、齟齬がないように意思を統一して望むことを売買契約の最初から考えて対策を講じていくしかありません。

まとめ

以上見てきましたが、白紙解約条項というのは、恐れずに言えば、どんなにお金がない人でも住宅という高価な物件を購入する事にトライできる、よく考えられた制度なのです。悪用を防ぎ、ユーザーの幅を広げられるように、きめ細やかな努力を怠らなければ、制度のメリットが大いに活用できるのです。